1. НАЧАЛЬНАЯ (ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ) ФАЗА ПРОЕКТА.
Начальная (прединвестиционная) фаза имеет принципиальное значение для потенциального инвестора (заказчика, кредитора). Ему выгоднее потратить деньги (нередко немалые) на изучение вопроса о том, "быть или не быть проекту", и при отрицательном ответе отказаться от идеи, чем начать бесперспективное дело.
Итак, на данном этапе инвестор (заказчик, кредитор) должен провести:
1. Прединвестиционные исследования.
2. Проектный анализ.
3. Оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости
проекта.
4. Технико-экономическое обоснование (проект) строительства.
5. Бизнес-план.

1. Прединвестиционные исследования.

Изучение прогнозов.
В связи с тем, что на начальной (прединвестиционной) фазе определя¬ется эффективность проекта, ее проработке уделяют значительное внима¬ние; анализ проектов стал самостоятельной, динамично развивающейся областью знаний.
По данным Всемирного банка и ЮН И ДО, затраты на Прединвестици¬онные исследования составляют (от стоимости проекта):
• формирование инвестиционного замысла проекта (инвестиционные предложения, Ходатайство о намерениях) — 0,2-1%;
• исследование инвестиционных возможностей (обоснование инвестиций, краткое ТЭО) - 0,25-1,5%;
• технико-экономическое обоснование (проект) строительства: — 1,0-3,0% для небольших проектов и 0,2-1,0% для крупных проектов.

На первом этапе прединвестиционных исследований изучают:
• прогноз экономического и социального развития Российской Федерации;
• отраслевые прогнозы;
• градостроительные прогнозы и программы;
• генеральную схему расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил регионов и Российской Федерации в целом;
• схемы и проекты районной планировки, административно-территориальных образований;
• генеральные планы городов, других поселений и их систем, а также жилищных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон;
• территориальные комплексные схемы охраны природы и природопользования зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального значения, включающие мероприятия по предотвращению и защите от опасных природных и техногенных процессов;
• проекты детальной планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов; проекты застройки кварталов и участков городов и других поселений;
• прогнозы деловой активности иностранных и отечественных компаний в регионе;
• документы государственного регулирования инвестиционной деятель¬ности в регионе осуществления проекта.
Этот этап выполняется заказчиком (инвестором) и специальными груп¬пами.

Разработка обоснования инвестиций.
После предварительного согласования Ходатайства (Декларации) о намерениях заказчик (инвестор) принимает решение о разработке обосно¬ваний инвестиций. Документ разрабатывается с учетом обязательных требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования и о разработке проектной документации, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка). Обоснования подлежат экспертизе в установленном порядке.
Примерный состав обоснования инвестиций:
1. Резюме проекта.
2. Общая характеристика отрасли и предприятия.
3. Исходные данные и условия, в том числе:
3.1. Цели и задачи проекта.
3.2. Характеристика объектов и сооружений, в том числе:
3.2.1.Мощность предприятия, номенклатура продукции.
3.2.2. Основные технологические решения.
3.2.3. Основные строительные решения.
3.2.4. Место размещения предприятия.
3.2.5. Обеспечение предприятия ресурсами.
3.3. Окружение проекта.
3.4. Оценка воздействия на окружающую среду.
3.5. Текущее (исходное) состояние проекта.
3.6. Кадры и социальное развитие.
4. Анализ рынка, в том числе:
4.1. Характеристика рынка продукции проекта.
4.2. Оценка конкурентоспособности продукции проекта.
4.3. Прогноз развития рынка продукции проекта.
4.4. Прогноз спроса на продукцию проекта.
5. Управление проектом, в том числе:
5.1. Укрупненная структура работ.
5.2. План проекта.
5.3. Структура управления проектом.
5.4. Команда проекта.
6. Оценка эффективности проекта, в том числе:
6.1. Исходные данные и результаты расчета.
6.2. Финансовый план.
6.3. Анализ рисков.
7. Приложения.
Материалы обоснований направляются на заключение в соответствую¬щий орган исполнительной власти для оформления акта выбора земель¬ного участка. (Регламент и состав работ приведены в "Рекомендациях по организации и выполнению работ, связанных с предоставлением и закреп¬лением земельных участков под строительство", одобренных Министерст¬вом строительства РФ от 13 марта 1997 г.).
Утвержденные (одобренные) обоснования могут использоваться заказ¬чиком для:
• проведения дальнейших исследований, опросов общественного мнения;
• переговоров с органами исполнительной власти о предоставлении ему субсидий, налоговых и иных льгот;
• переговоров с потенциальными инвесторами (кредиторами).
Этот этап выполняется под руководством заказчика (инвестора) про¬ектной организацией или специализированной консалтинговой фирмой. Результат — оценка жизнеспособности вариантов проекта, выводы по материалам обоснований и документы для принятия предварительного инвестиционного решения.